Pulizie condominiali: divisione delle spese secondo normativa

Il nostro ordinamento civile prevede delle norme precise al riguardo, finalizzate a fornire una disciplina completa e organica dell'organizzazione di tutti gli aspetti condominiali, compresa la suddivisione della spesa per le pulizie. 

La pulizia delle scale condominiali: cosa dice la normativa vigente?  

Le domande su questa tematica sono tante: chi si deve occupare di gestire l'organizzazione del condominio, e come si può agire in caso di mancato rispetto delle previsioni della legge? I quesiti non mancano, ci sono diversi aspetti da considerare, ma il focus rimane la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale: chi deve pagare? I criteri per la ripartizione sono uguali per tutti i condomini? Alle scale sono equiparati gli ascensori?  

Con riferimento alle scale bisogna considerare anche gli elementi accessori collegati, come le rampe, i pianerottoli e la ringhiera. Si tratta di un argomento che negli anni è stato affrontato più volte anche dalla giurisprudenza, perché molte controversie si sono prolungate nel tempo e assunto dimensioni anche importanti (soprattutto nel caso di grandi condomini). Per evitare lunghe controversie il Codice Civile ha introdotto importanti previsioni, valide anche nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia deciso di ricorrere al servizio di un'impresa di pulizie, una decisione decisamente conveniente. Una delle più attive in Italia è Roma Clean, attiva sul territorio romano. 

In questo caso, infatti, tutti i condomini sono obbligati a partecipare alle spese, naturalmente solo in relazione alle parti condivise. Le norme che riguardano la ripartizione delle spese condominiali sono piuttosto numerose, a partire dall'articolo 1117 del codice civile. Quest'ultimo dispone infatti che le scale interne ed esterne del condominio sono di proprietà degli abitanti stessi di quest'ultimo, dovendo dunque i condomini di riferimento occuparsi della pulizia e manutenzione, ripartendo le spese sulla base di determinati criteri. L'articolo 1123 sancisce a sua volta che le spese vanno suddivise in base alla misura in cui vengono usate, il costo sarà cioè di una misura variabile: in base al piano in cui abita il soggetto (se vive nel primo, ad esempio, la spesa sarà minore rispetto a chi abita nel quarto piano). L'articolo 1134, invece, dispone testualmente che la manutenzione e la pulizia delle scale deve essere suddivisa "per metà in virtù della metà del valore dei singoli piani e per l’altra proporzionalmente all’altezza di ciascun piano dal suolo". L'articolo 1130 si occupa di specificare il ruolo dell'amministratore, che è quello di definire nell'ordine del giorno le questioni da risolvere, al fine di dirimere eventuali liti su questo e altri aspetti rilevanti.  

E nel caso in cui un condomino non volesse adempiere all'obbligo di pulizia delle parti comuni? In questo caso bisogna affrontare la questione nel corso dell'assemblea condominiale, e il ruolo centrale dovrà dunque essere assunto dall'amministratore di condominio: a lui competerà discutere il problema, avviare un dibattito e precisare l'importanza della pulizia e manutenzione degli ambienti in comune, così come dispone l'articolo 1130 del codice civile. L'argomento inerente alla pulizia delle scale deve essere affrontato nel corso dell'assemblea, anche quello relativo alla decisione di affidare la pulizia a un'impresa esterna (anche in questo caso è necessario metterlo a votazione).  

Ma quali sono i quorum richiesti dalla legge? L'articolo 1136 dispone testualmente quanto segue: "l’argomento imperniato sulla pulizia delle scale condominiali deve essere messo a votazione nel corso dell’assemblea". Nel corso della prima votazione, continua la disposizione, è necessaria la maggioranza dei voti a favore, ovvero il 50% + 1 dei condomini che hanno partecipato alla riunione condominiale. Nel corso di una seconda convocazione, tuttavia, non è necessario un quorum così alto, ma è sufficiente il raggiungimento di 1/3 dei voti dei condomini presenti alla riunione, ma almeno 1/3 dei millesimi.  

Secondo l'articolo 1134 "la manutenzione e la ricostruzione" delle scale del condominio è di competenza dei proprietari dei piani che ne hanno necessità e utilità, mentre nel caso relativo alla spesa relativa il 50% del valore dei piani va suddivisa, e per il rimanente 50% va ripartita in modo proporzionale in relazione all’altezza del piano.  

Conformemente alle previsioni della normativa, in tempi recenti si è espressa anche la suprema Corte di Cassazione, stabilendo che i condomini sono obbligati a contribuire alle spese in base all'utilità che ne ricavano dalla cosa in comune. Essendo le scale delle parti di proprietà comuni, ma la cui utilità varia in misura diversa tra i condomini, i proprietari dei piani inferiori non usano abitualmente il tratto della scala che porta ai piani superiori. Per questo motivo, secondo i giudici, i soggetti che abitano nei piani superiori calpestano un numero superiore di gradini rispetto ai condomini che vivono nei piani più bassi, e per questo devono pagare una quota maggiore rispetto ai primi (visto che consumano e sporcano di più il pavimento). 

L'utilità delle imprese di pulizia al fine di evitare liti e inutili contenziosi  

Da quanto detto si può evincere che la discrezionalità dei singoli condomini, in relazione alle pulizie e alla manutenzione degli spazi comuni, è pressoché inesistente. Il ruolo attivo dei condomini si sostanzia nel diritto a partecipare e votare nelle assemblee condominiali, ma di certo non possono tirarsi indietro in ordine alla cura e all'igiene delle parti in comune.  

I condomini che non sono d'accordo con le decisioni prese nel corso della riunione condominiale, tuttavia, possono impugnare le delibere stabilite in questa sede, per ottenere la tutela dei propri diritti eventualmente violati.  

Le aziende specializzate nel settore della pulizia domestica, offrono un servizio di alto livello, ma solo se sono garantite dalle certificazioni "ISO 14000 e ISO 9000". Quest'ultima rappresenta appunto un simbolo di qualità dei servizi offerti, e per questo è bene diffidare dalle imprese non munite di questa certificazione. Chi ama la trasparenza, e ha a cuore i propri spazi abitativi, deve ritenere preferibile rivolgersi a una ditta specializzata, anche perché, tenendo conto l'esistenza di leggi rigide in questo campo, si rischia di andare incontro a litigi e controversie anche gravi, che potrebbero far nascere fastidiosi contenziosi.  

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Romaclean.it è un’impresa di pulizie professionali con sede a Roma da oltre 25 anni. Oltre a gestire con massima cura pulizie condominiali, si occupa anche di pulizie uffici, appartamenti e industriali, con particolare attenzione alla sanificazione ambientale. 

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