E’ in ripresa il mercato immobiliare non residenziale, ovvero tutto quel comparto che vede come protagonisti il retail, la logistica, capannoni, uffici della nostra Penisola e che si sta rivitalizzando. Emerge dalla prima conferenza stampa
La rete del Gruppo Tecnocasa specializzata negli immobili per l’impresa, da un anno a questa parte, evidenzia un aumento della domanda, in acquisto ed in affitto, di spazi da destinare alla produzione e allo stoccaggio delle merci. Le aziende, infatti, cercano metrature per collocare impianti o per stoccare le materie prime a seguito di processi di riorganizzazioni delle filiere o di reshoring finalizzato a ridurre la distanza tra approvvigionamento, produzione e consumo. Continua, poi, il buon andamento della logistica scaturito, in buona parte, dal boom dell’e-commerce. I dati elaborati dal nostro ufficio studi segnalano che su queste tipologie sono state realizzate 73,5% di operazioni di locazione e 26,5% operazioni di acquisto. In locazione prevale la finalità di stoccaggio (48%), seguita da lavorazioni artigianali (14,4%) e produzione (11%).
Anche in acquisto prevale la finalità di stoccaggio (50,8%). Questo trend trova conferma nei dati di uno studio del Politecnico di Milano che conferma lo stoccaggio merce come prioritario ma prevede un futuro di magazzini capillari (di prossimità), automatizzati e sostenibili. E’ importante la location, lungo arterie di collegamento strategiche e a ridosso delle metropoli. Anche il contenimento dell’impatto ambientale è importante in questo settore che soffre di una carenza di offerta in grado di rispondere alle esigenze delle imprese: aree di carico scarico, presenza di bilici, altezze adeguate e soprattutto impianti a norma. La carenza di prodotto nuovo è il motivo per cui nell’ultimo anno diverse aziende hanno commissionato la costruzione di capannoni e sta aumentando la ricerca di terreni dove costruire.
I capannoni si lasciano alle spalle dieci anni di ribasso di prezzi che sono diminuiti del 31,4% per le soluzioni nuove e del 34,6% per quelle usate. I canoni di locazione hanno avuto un ribasso maggiore sulle tipologie nuove (-29,3%) rispetto a quelle usate (-24,7%). Questo ha portato però le imprese solide patrimonialmente ad acquistare, cogliendo delle opportunità e sapendo che poi devono procedere a riqualificare. Lo dimostrano anche i dati diramati dall’Agenzia delle Entrate, che nella prima parte del 2021 hanno visto un aumento del transato degli immobili produttivi del 65,2% rispetto alla prima parte del 2020 e del 20% rispetto allo stesso periodo del 2019, i depostiti dell’81,8% e del 40,7%. I tagli più locati e compravenduti sono inferiori a 500 mq, ma c’è un discreto movimento per le metrature oltre i 1500 mq.
Spiragli di ripresa per mercato negozi dopo lockdown
Sul mercato dei negozi i prezzi e i canoni sono ancora in diminuzione nella prima parte dell’anno e, dopo le difficoltà importanti registrate durante il lockdown, sembrano esserci ora spiragli di ripresa. Emerge dalla prima conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sul mercato immobiliare non residenziale, ovvero tutto quel comparto che vede come protagonisti il retail, la logistica, capannoni, uffici del Paese.
Le informazioni congiunturali più recenti segnalano un’ulteriore forte espansione dei consumi, favorita dall’allentamento delle restrizioni associato ai progressi nella campagna di vaccinazione. Il clima di fiducia delle famiglie è a livelli elevati e gli ultimi dati sui consumi degli Italiani, diffusi da Censis e Confimprese, fanno ben sperare. Infatti, sono 4,5 milioni gli Italiani pronti a spendere, più di quanto facessero nel periodo pre-Covid. Nel secondo trimestre del 2021 i consumi si sono ripresi del 14,2% rispetto allo stesso periodo del 2020, invertendo così la tendenza registrata nella prima parte dell’anno.
E’ importante sottolineare che, da più indagini, risulta che gli italiani hanno il desiderio di acquistare nei negozi e di tornare allo shopping fisico da cui trarre emozioni e benessere: la tendenza sarà quella di procedere ad una combinazione di canali fisici e online. La ristorazione, particolarmente colpita, anche in seguito al forte ridimensionamento dei flussi turistici, è in parte sopravvissuta grazie al delivery e alla possibilità, nei mesi estivi, di occupare gli spazi esterni. Nelle top location si sono liberati spazi e questo sta spingendo le operazioni di riposizionamento, rese possibili dal fatto che si ricorre sempre meno al pagamento delle key money e che, in molti casi, sono stati rinegoziati i canoni di locazione. Quando la rinegoziazione non è stata possibile, le attività che non necessitano di visibilità si sono spostate dal centro verso la periferia per pagare canoni più contenuti.
Si conferma la tenuta del negozio di vicinato, in particolare nelle zone più periferiche dove aprono ancora minimarket. Le catene della distribuzione organizzata continuano a cercare spazi da destinare all’apertura di supermercati di prossimità, anche in zone centrali. Maggiori difficoltà per le posizioni di minor passaggio occupate da attività che ricorrono esclusivamente all’e-commerce e da chi eroga servizi a persone e imprese (è il caso dell’ufficio su strada). C ’è interesse da parte degli investitori, che restano prudenti, alla ricerca di immobili spesso già locati da tempo ad inquilini affidabili e con rendimenti che possono superare anche il 10% annuo lordo, soprattutto per le posizioni più periferiche e rischiose.
Quasi la metà di chi ha acquistato un negozio con le nostre reti lo ha fatto con finalità di investimento. Anche in questo caso il ribasso dei prezzi che ha interessato questo asset immobiliare ha incentivato l’acquisto: negli ultimi dieci anni i valori sono diminuiti del 38% nelle vie di passaggio e del 42,5% nelle vie non di passaggio, i canoni di locazione hanno registrato una contrazione del 36% sulle vie non di passaggio e del 37,8% nelle vie di passaggio. I dati sulle compravendite diramati dall’Agenzia delle Entrate hanno visto nei primi sei mesi del 2021 un aumento del 61,8% rispetto al 2020 e del 15,4% rispetto al 2019. In compravendita e in locazione vanno i tagli fino a 100 mq.
Smart working spinge nuovo layout degli uffici
Lo smart working e le nuove modalità di lavoro hanno coinvolto soprattutto il segmento degli uffici che, prima del Covid, soffrivano già per problematiche di vetustà, posizionamento e costi di gestione elevati. Tante aziende confermeranno lo smart working, con modalità diverse, all’interno di una revisione dei processi organizzativi e hanno già provveduto a ridisegnare i layout degli uffici. I luoghi di lavoro del futuro punteranno soprattutto a facilitare le relazioni tra i lavoratori e a garantire loro benessere. Emerge dalla prima conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sul mercato immobiliare non residenziale, ovvero tutto quel comparto che vede come protagonisti il retail, la logistica, capannoni, uffici del Paese.
Si pensano strutture che comunichino con il quartiere circostante e che siano efficienti dal punto di vista energetico. Gli interventi di ultima generazione, e Milano ancora una volta è capofila in questo, sono progettati per avere certificazioni green. Le nostre agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’impresa sul territorio, ci dicono che le location centrali e top sono scelte per posizionare uffici di rappresentanza, ma sono comunque andati bene gli uffici posizionati nelle zone servite dalla metropolitana, anche se esterne alla città o nell’hinterland. I professionisti, per abbattere i costi, si associano o si spostano in strada, posizionandosi all’interno dei negozi.
Se l’immobile ha un prezzo interessante chi ha un’attività solida lo acquista. Le tipologie obsolete e inserite in contesti residenziali, quando possibile, sono sottoposte a cambio di destinazione d’uso in abitativo. Infatti, anche gli uffici, negli ultimi dieci anni, hanno registrato una diminuzione di prezzi e canoni di locazione: i prezzi sono diminuiti del 38,4% per le soluzioni usate e del 37% per quelle nuove. Questi ribassi di prezzo giustificano anche l’importante incremento delle compravendite come dicono i dati dell’Agenzia delle Entrate (+66,1% rispetto al 2020, +24,7% rispetto al 2019). I canoni di locazione hanno invece registrato un ribasso del 30% per le tipologie usate e del 32,9% per quelle nuove. Su questo segmento i tagli che vanno maggiormente sono inferiori a 100 mq”.
Immobili: Tecnocasa, prima città a rimettersi in moto dopo il Covid
“Milano è la città che prima delle altre si è rimessa in moto dopo i vari lockdown a partire dal mercato residenziale che in città sta registrando importanti recuperi sui valori. Anche il retail, che ha comunque sofferto nei mesi scorsi, si è ripreso in modo evidente anche grazie alla possibilità di usare i dehors e agli arrivi dei turisti, sempre più numerosi, come dimostrano anche gli ultimi dati che danno Milano tra le mete più scelte. Infatti, già si segnala un recupero del settore alberghiero in città. A dirlo Giuseppe Trumino, responsabile sviluppo Gruppo Tecnocasa in occasione della prima conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sul mercato immobiliare non residenziale, ovvero tutto quel comparto che vede come protagonisti il retail, la logistica, capannoni, uffici del Paese.
“La ripartenza della ristorazione - osserva - è confermata anche dall’apertura di ‘mercato centrale’; si tratta di un intervento che si inserisce in un più ampio piano di riqualificazione di un’area della città intorno alla Stazione Centrale (recuperando aree in disuso). I marchi del lusso stanno aprendo o riposizionandosi nel quadrilatero e non solo, altri brand internazionali hanno scelto di aprire nel capoluogo lombardo”.
“I dati in nostro possesso - sottolinea - elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa evidenziano che nel centro di Milano c’è una sostanziale tenuta, ma si sono comunque liberati spazi in via Torino, via De Amicis e in vie meno commerciali. Dinamica la situazione sui Navigli dove il forte passaggio e una prevalenza di locali di ristorazione -somministrazione hanno fatto in modo che il mercato reggesse meglio. Corso Vercelli e via Belfiore risultano essere le arterie dello shopping per eccellenza nella zona ovest di Milano, al pari di corso Buenos Aires per la zona est. Entrambe le realtà dopo il lockdown hanno registrato chiusure di insegne storiche, soprattutto dell’abbigliamento e di grandi dimensioni, che sono state occupate da attività di servizio e da un veloce riposizionamento di nuove attività commerciali avendo una vocazione prevalentemente fashion continuando a puntare su un target medio-alto come dimostra anche il restyling di alcuni punti vendita presenti”. (segue)
“Tengono - continua Giuseppe Trumino - le attività del food anche in via Marghera-Ravizza e Sanzio e non lontano City Life Shopping District dove, nonostante lo smart working il mercato è in ripresa grazie ai frequentatori del parco, sempre più attrattivo. C’è movimento intorno alla Fondazione Prada anche per l’imminente riqualificazione dello scalo di Porta Romana che ha portato ad un significativo incremento dei canoni di locazione. L’interesse è suscitato dal futuro insediamento del Villaggio Olimpico e dal recupero dell’ex Consorzio Agrario. Restando in tema di riqualificazioni le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’Impresa confermano l’interesse per i locali commerciali nella zona dello Scalo Farini che attira anche per i prezzi più contenuti rispetto al vicino quartiere di Isola”.
“Confermiamo - sottolinea - che in città è attiva la ricerca di spazi delle catene della gdo per aprire supermercati di prossimità. Nelle aree più periferiche ma di forte passaggio, si segnala una tenuta dei negozi di vicinato delle attività di servizi, delle nuove formule della ristorazione. Nelle posizioni di basso transito, nell’ultimo periodo, ci sono state invece parecchie chiusure, tuttavia i prezzi bassi offrono buone opportunità sia di investimento sia per l’apertura di nuove attività che non necessitino di particolare visibilità”.
“Gli investitori - fa notare - sono sempre interessati ad immobili a reddito con rendimenti che possono superare il 10% annuo lordo. Milano rimane sempre un mercato vivo e pieno di opportunità”.
In Veneto e Lombardia industrie e pmi trainano il mercato
“Le province del Veneto e quelle di Brescia, Bergamo e Mantova per la Lombardia - hanno sempre messo in luce dinamiche molto interessanti anche sotto il profilo non residenziale. Il tessuto economico, caratterizzato dalla presenza di industrie di grandi dimensioni e di imprese di piccole e medie dimensioni così come la concentrazione di importanti arterie stradali hanno fatto da traino al mercato degli immobili per l’impresa, in particolare agli immobili per l’industria e per la logistica. Parliamo di realtà che, dopo le difficoltà legate alla pandemia, stanno ripartendo con vigore come dimostrano i dati relativi al recupero della produzione industriale del Veneto e della Lombardia in cui è soprattutto il manifatturiero ad accelerare”. A dirlo Emanuele Leggieri, team manager Gruppo Tecnocasa, in occasione della prima conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sul mercato immobiliare non residenziale, ovvero tutto quel comparto che vede come protagonisti il retail, la logistica, capannoni, uffici del Paese.
“Tra Milano-Bergamo-Brescia - avverte - si sviluppa una delle aree più industrializzate e ricche d'Italia. Inoltre, la presenza della Bre.be.mi, della Pedemontana Veneta e della A4 rende questo territorio attrattivo per le società di logistica che continuano ad insediarsi e a cercare spazi. Si cercano ampi spazi, oltre i 5000 mq, possibilmente di nuova costruzione e di cui c’è carenza sul mercato che vede una prevalenza di offerta di usato. Amazon, dopo il polo di Castegnato, ha aperto un importante hub a Cividate del Piano così come Allianz ha investito in un polo logistico ad Ospitaletto. C’è attesa per l’investimento fatto da MSC Crociere a Cortenuova, dove sorgerà un importante hub per la logistica. Proseguono a Castrezzato i lavori per la nascita del più grande customer center della Porsche. Il comparto logistico esprime interesse anche per tutto ciò che si sviluppa intorno alla Corda Molle, nella cosiddetta Fascia d’Oro”.
“A livello industriale - afferma - sono prevalentemente le aziende del settore della meccanica, dell’automotive, della siderurgia, dell’alimentare e della gomma che caratterizzano il mercato dell’area a cercare capannoni per espandersi in vista del potenziamento della produzione. La riorganizzazione della filiera attuata da diverse industrie per ovviare alle difficoltà di approvvigionamento delle materie prime e al rialzo dei costi di queste ultime, ha portato a rivolgersi a fornitori locali che a loro volta stanno esprimendo necessità di spazi per stoccare la merce. Anche nel Veneto si riscontra interesse da parte di aziende produttrici e della logistica. Uno dei territori ad essere coinvolti è quello del padovano dove ha sede, tra l’altro, uno dei più importanti interporti logistici che nel 2020 ha registrato un record di movimentazione merci”.
“L’area industriale dello ZAI a Verona - osserva - è da sempre attrattiva e i nostri professionisti hanno gestito diverse operazioni di acquisto e di locazione. Nel vicentino, oltre alla meccanica e all’automotive, esiste un importante polo produttivo della bicicletta. Insieme alla logistica, le società che si affidano alle nostre agenzie, ricercano spazi nei pressi della Superstrada Pedemontana Veneta che si sviluppa nel contesto del Corridoio Europeo Mediterraneo.Identica situazione a Treviso con richiesta di capannoni da parte delle industrie e società di logistica sempre in prossimità delle arterie principali”.
“L’economia veneta e lombarda – sottolinea Emanuele Leggieri - devono molto anche al turismo, trainato dal Lago di Garda e Venezia. Nella zona del Lago di Garda c’è interesse per l’acquisto di attività alberghiere di piccola dimensione, a conduzione familiare e con bassi costi di gestione. A Venezia investitori ed imprenditori italiani e stranieri sono interessati al retail. In questo momento la volontà del comune di Venezia è di incentivare l’apertura di negozi di vicinato da parte di giovani imprenditori per rilanciare le attività artigianali nelle zone centrali della città”.
Svolta turistica ed urbanistica per Torino
“Torino è una delle città che, da dopo le Olimpiadi Invernali del 2006 e in ultimo le Finals atp di tennis di qualche settimana fa, ha vissuto un’importante svolta turistica ed urbanistica, come testimoniano le numerose operazioni immobiliari in corso nella città. Si è infatti assistito alla riqualificazione di immobili in centro con la successiva nascita di residenze esclusive, a diversi interventi su aree dismesse, al potenziamento delle linee metropolitane e non ultimo, all’ambizioso progetto di Cartier che ha deciso di creare nella periferia nord di Torino un polo del lusso, un polo manufatturiero 4.0. A conferma dell’appeal che il capoluogo piemontese ha sui brand di lusso, anche la nascita anni fa dello spazio ‘Lagrange 12’. Registriamo interesse da parte degli investitori anche sul segmento dello student housing”. A dirlo Marco Bernabei, consulente d’area Tecnocasa, in occasione della prima conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sul mercato immobiliare non residenziale, ovvero tutto quel comparto che vede come protagonisti il retail, la logistica, capannoni, uffici del Paese.
“Elemento che favorisce la città - spiega - è anche il fatto i canoni di locazione sono più contenuti rispetto a Milano, metropoli sempre più vicina grazie all’alta velocità. Per quanto riguarda il settore del retail, segnaliamo le seguenti dinamiche sul territorio. In pieno centro in questo momento notiamo che gli investitori prudenti si muovono su acquisti che offrono rendimenti intorno al 10-11% mentre a livello di locazione sono stati rinegoziati molti contratti, anche sulle vie di maggior passaggio dove diversi brand della moda hanno chiuso; la nostra rete segnala anche riposizionamenti e trasferimenti di attività dalla zona centrale a quelle più periferiche in cerca di canoni più bassi. Resistono i marchi del food”.
“Discorso diverso - puntualizza - per il quartiere San Salvario, conosciuto per essere il cuore della movida torinese e dove il retail ha resistito grazie alla ristorazione, negozi specializzati e minimarket. Le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa riportano che molti spazi commerciali sono ricercati per insediare uffici, grazie alla presenza delle fermate della metropolitana. A Crocetta la domanda di locazione si concentra soprattutto su Corso de Gasperi che beneficia della vicinanza del Politecnico e quindi ha un ottimo bacino studentesco che attira chi vuole avviare un’attività di ristorazione soprattutto d’asporto. Il progressivo ritorno degli studenti ha dato respiro anche alle attività di quartiere in zona Cenisia”.(segue)
Sotto l’attenzione degli investitori, e non solo, è il retail in zona Lingotto, dove da poco tempo sono operative due fermate della metropolitana che collegano il quartiere al centro città, ma soprattutto è attesa l’apertura della nuova sede della Regione Piemonte prevista tra metà/fine 2022 che si stima creerà un indotto di circa 3.000 persone.
Nei quartieri più periferici, come Madonna di Campagna-Sanpaolo-Parella-Pozzo Strada, hanno resistito i negozi di prossimità e quelli altamente specializzati, chi eroga servizi; proseguono le aperture di minimarket e la ricerca da parte della Grande Distribuzione per aprire nuovi punti vendita in loco.
In Barriera di Milano meritano una segnalazione progetti come Casa bottega, lanciato dal Comune con l’obiettivo di trasformare gli spazi in vie non di passaggio in laboratori artistici di cui numerosi piccoli artigiani hanno beneficiato, cercando in parte di riqualificare il quartiere. Sono in corso interventi importanti come la Variante 200 che dovrebbe cambiare l’assetto urbanistico e viario della città e che prevede la costruzione della Linea 2 della metropolitana. Ottime prospettive per il quartiere Aurora che, dopo l’insediamento della Nuvola Lavazza, sede centrale dell’azienda, ha visto aumentare la richiesta di spazi per la ristorazione”.
A Firenze attività del centro storico in difficoltà
“Firenze, con i suoi importanti flussi turistici prevalentemente asiatici ed americani, è sempre stata una piazza molto attrattiva per il retail. I più importanti brand del lusso e non solo hanno posizionato i loro punti vendita nel cuore della città. L’artigianato fiorentino, in particolare la pelletteria, ha occupato le botteghe del centro storico per non parlare del food che, negli ultimi anni, è esploso in tutte le sue forme tanto da portare all’introduzione di una serie di leggi per salvaguardare il commercio storico all’interno di quella che è definita zona Unesco”. Lo afferma Tommaso Birignani, consulente d’area Gruppo Tecnocasa in occasione della prima conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sul mercato immobiliare non residenziale, ovvero tutto quel comparto che vede come protagonisti il retail, la logistica, capannoni, uffici del Paese.
“A seguito dei vari lockdown - spiega - molteplici attività del centro storico, collegate al circuito turistico, sono in difficoltà ed hanno chiesto e ottenuto riduzioni dei canoni di locazione per sopperire all’assenza del turismo. Il Comune di Firenze, inoltre, aveva concesso agevolazioni fiscali per chi avesse ridotto i canoni di locazione. Questo vale per l’area che si sviluppa intorno a via Guicciardini, Ponte Vecchio e le strade limitrofe, San Lorenzo, S.M. Novella e Santa Croce. Nelle top location registriamo vacancy e liberazione di spazi. Molte delle griffe hanno dato disdetta e riconsegnato i locali, in quanto gli immobili top sono spesso di proprietà di famiglie storiche o di fondi immobiliari, poco propensi a ribassare i canoni. Per questo motivo le key money, molto praticate pre-covid, ora si sono praticamente azzerate. Si stipulano contratti con canoni scalettati e con aumenti al primo rinnovo. Sono diverse le operazioni di riposizionamento in corso e molti negozi del lusso si stanno posizionando vicini per categoria merceologica. Anche la ristorazione è stata particolarmente colpita. Nell’area Unesco è previsto ancora il contingentamento delle licenze per la ristorazione/somministrazione. Al momento i nostri affiliati sul territorio ci informano che molte attività di ristorazione sono in vendita e che resistono solo i proprietari dei locali commerciali da anni presenti sul mercato e con solidità patrimoniale”.
“Per ovviare alle difficoltà - sostiene Birignani - alcune attività presenti all’interno del centro storico vediamo che si stanno trasferendo fuori dalle mura dove si registrano canoni più bassi ed un bacino di utenza di residenti. Molte di queste stanno sopravvivendo grazie ai sostegni e al blocco degli sfratti ma l’idea è che, caduti questi limiti, ci possa essere l’immissione sul mercato di numerosi locali commerciali con conseguente calo dei canoni e dei prezzi. Gli affitti si ridurranno anche in top location dove c’è una redditività media del 5%-6% mentre nelle altre zone si aggirano intorno a 8-10 % annuo lordo. Per questo motivo gli investitori sono molto prudenti. Piacciono le strade a transito veicolare, in particolare viale di Novoli e via Panciatichi sono quelle più apprezzate per la visibilità offerta. In estate il turismo non è mancato ma, fino a primavera prossima, non si prevedono grandi numeri. In generale si cercano format più piccoli, 60-80 mq, con buona visibilità e su strade di alto passaggio pedonale. Recente la decisione del Comune di Firenze di abbassare l’Imu ed il canone del suolo pubblico per le attività di eccellenza, pasticcerie, botteghe artigiane o commercio al dettaglio, anche se hanno meno di 50 anni. L’importante è che riescano a dimostrare di valorizzare le tradizioni e le tipicità locali, sia per i prodotti che per i servizi offerti. Questo fa ben sperare insieme al fatto che il ribasso dei prezzi e dei canoni attesi, nei prossimi mesi, offrono opportunità a chi volesse acquistare o prendere in affitto un immobile commerciale”.
A Roma con calo visitatori chiusure negozi soprattutto mass market
“Nel 2020 e nella prima parte del 2021 Roma ha subito, soprattutto nelle posizioni più centrali e turistiche, il calo dei flussi dei visitatori così come la diminuzione dei lavoratori a causa della smart working. Questo ha inciso sul mercato retail determinando chiusure in alcune zone della città tra cui, in particolare via Nazionale o via del Corso dove ci sono state diverse chiusure di negozi soprattutto del mass market. La ristorazione è stata colpita in particolare nelle zone più turistiche, Trastevere in testa”. A dirlo Claudio Parenti, consulente d’area Gruppo Tecnocasa, in occasione della prima conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sul mercato immobiliare non residenziale, ovvero tutto quel comparto che vede come protagonisti il retail, la logistica, capannoni, uffici del Paese.
“Luglio ed agosto – fa notare - sono stati mesi più movimentati a livello di presenze turistiche e hanno dato respiro alla città, soprattutto al settore della ristorazione che ha potuto sfruttare anche gli spazi esterni difatti nella seconda metà dell’anno si riscontra, nelle zone del centro una ripartenza per la riapertura del food/ristoranti, anche con formule di asporto. Nelle strade top come via Condotti, via Frattina, piazza di Spagna, i brand del lusso stanno riposizionandosi o ampliando gli spazi, perché si sono liberate location e notiamo che si è ridimensionato il fenomeno delle buone uscite. Nelle zone più centrali c’è un leggero aumento di offerta di strutture turistico-ricettive anche se non paragonabili ai periodi pre-covid”.
“Nelle zone limitrofe al centro come per esempio San Giovanni - sottolinea - il mercato del retail sembra aver superato bene il periodo di difficoltà avendo un bacino di utenza prevalentemente di quartiere e un’offerta orientata soprattutto verso la ristorazione. Nelle aree semicentrali e periferiche della città di Roma si è riscoperto il valore della prossimità, grazie ad un tessuto di negozi di quartiere che ha sempre caratterizzato la capitale e che, negli anni scorsi, aveva subito l’arrivo di numerosi centri commerciali in città e in provincia. L’impossibilità di muoversi durante il lockdown ha fatto riscoprire il valore del negozio sotto casa. La tendenza è continuata anche dopo l’emergenza come conferma la crescita, riscontrata dai professionisti delle agenzie del Gruppo Tecnocasa dedicate al comparto, di ricerca di spazi commerciali da parte di stranieri per aprire minimarket e di sviluppatori della gdo per collocare supermercati di quartiere anche se non sempre si trovano gli spazi adatti”.
“Sul mercato immobiliare dei locali commerciali – continua Claudio Parenti - si indirizzano anche investitori privati o istituzionali alla ricerca di rendimenti annui lordi tra 8-10%. Sappiamo che uno degli effetti della pandemia è stato l’aumento del ricorso all’e-commerce, tanto che molte attività stanno affiancando il commercio online al commercio fisico. Questo ha dato una spinta alla logistica anche a Roma e nella provincia di Roma che già prima della pandemia erano oggetto di attenzione delle società logistiche. Amazon in testa che anni fa (2017) si era posizionata a Passo Corese con ben 160.000 mq nella zona Nord di Roma e che a breve aprirà un'altra logistica a Colleferro".
"Sempre nella zona a Nord della capitale - fa notare - ci sono zone di logistica come Fiano Romano e Monterotondo Scalo. Nel quadrante sud Pomezia, Ardea, Albano laziale, Morena, Ciampino, Tiburtina, Fiumicino sono zone altrettanto interessanti per le società di logistica che si affidano alle nostre agenzie per trovare ampi spazi, di cui c’è però bassa offerta. Offerta che è anche di scarsa qualità, motivo per il quale molti grandi gruppi preferiscono la ricerca di un terreno industriale per costruire nuove soluzioni”.
A Napoli aumentano richieste spazi commerciali
“A Napoli l’incremento dei flussi turistici, negli ultimi anni, ha dato un forte impulso al mercato immobiliare. Sul segmento residenziale questo si è tradotto in investimenti nel settore degli affitti brevi, sul comparto non residenziale evidenziamo un aumento di richieste di spazi commerciali da destinare alla ristorazione e vendita prodotti tipici partenopei. Sulle vie di maggiore transito nel cuore della città le agenzie del Gruppo Tecnocasa specializzate nel comparto industriale e commerciale hanno gestito operazioni di locazione e di vendita che hanno visto protagonisti soprattutto imprenditori della città. Il lockdown ha rallentato il turismo e, di conseguenza le attività commerciali. Lo afferma Domenico Marrazzo, pluriaffiliato Tecnocasa immobili per l’impresa, in occasione della prima conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sul mercato immobiliare non residenziale, ovvero tutto quel comparto che vede come protagonisti il retail, la logistica, capannoni, uffici del Paese.
“Questo - avverte - ha determinato nei mesi scorsi la rinegoziazione dei canoni di locazione. I dati relativi all’estate 2021 hanno evidenziato un fiorente turismo di prossimità che ha portato i flussi quasi a livello pre-covid. Notizia positiva, dunque, per il settore retail di Napoli che, nel 2020 e nella prima parte del 2021, ha visto liberarsi molti spazi anche in zone top, spazi che sono stati subito occupati da altri brand. I nostri professionisti sul territorio evidenziano ancora una volta un costante interesse degli investitori sulle arterie di maggior passaggio come via Toledo, corso Umberto e piazza Amore. Questo target, oggi, è spinto dalla possibilità di cogliere occasioni sul mercato visto che i prezzi sulle vie di transito, negli ultimi dieci anni, sono diminuiti del 24%. Sono interessati ad acquistare immobili commerciali a reddito. Il 70% delle compravendite retail, realizzate dalle agenzie affiliate Tecnocasa Immobili per l’Impresa a Napoli, ha avuto questa destinazione”.
“Si indirizzano -spiega - sulle top location in zona centrali o comunque sulle strade di alto passaggio. Cercano rendimenti annui lordi intorno al 5% per immobili in posizioni top o su strade ad alto transito oppure dell’8-10% nelle zone più periferiche. Richieste per la ristorazione, anche da asporto, segnaliamo nella zona di Mergellina, con un aumento di ristoratori giapponesi interessati alla città di Napoli e alla provincia. Tengono i negozi di vicinato nei quartieri a ridosso del centro e più esterni (Pianura, Secondigliano e Fuorigrotta) perché meno interessati al passaggio di turisti e caratterizzati da un bacino di utenza locale”.
“Negli ultimi tempi - continua Domenico Marrazzo - registriamo un incremento di stranieri che aprono minimarket e di imprenditori cinesi che avendo necessità di spazi ampi, si rivolgono a noi per capannoni commerciali in affitto con metrature da 300-1000 mq con parcheggio annesso per avviare attività di vendita di oggettistica. La stessa tipologia, il capannone commerciale, catalizza l’attenzione degli sviluppatori di importanti catene della gdo: cercano superfici superiori a 1000 mq con annesso spazio esterno con un rapporto 1 a 3. La difficoltà di reperire questi immobili in città sta dirottando le richieste verso l’hinterland dove, pur prevalendo un’offerta di usato, è più facile trovare soluzioni nuove e opportunità di acquisto di locali commerciali a reddito. E merita un accenno un altro trend che si sta registrando negli ultimi tempi e che interessa il comune di Portici: vediamo una forte domanda di imprenditori già presenti con punti vendita in città che potenziano il loro sviluppo sul territorio anche nell’hinterland, mirando proprio al comune che ha una densità di popolazione tra le più alte al mondo”.
